Untervermietung und Zwischenvermietung einer Immobilie

[Aigner Immobilien GmbH - 01.02.2018] "Gebrauchsüberlassung an Dritte" (§ 540 BGB) nennt das Gesetz die Untervermietung einer Immobilie. Dabei überlässt ein Mieter einer anderen Person gegen Entgelt die Nutzung eines Teils der gemieteten Immobilie. Grundsätzlich darf ein Mieter untervermieten, allerdings muss der Vermieter zustimmen. § 553 BGB gesteht dem Mieter aber zu, dass er das Einverständnis des Vermieters verlangen kann, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Das berechtigte Interesse muss nach Vertragsabschluss entstanden sein und kann sich z. B. durch die Trennung eines Paares, die Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters oder den Beginn einer neuen Partnerschaft ergeben. Ein Mieter muss hingegen nicht die Zustimmung seines Vermieters zur Untervermietung einholen, wenn er Verwandte (Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, pflegebedürftige Eltern oder Geschwister), Hausangestellte oder Pflegepersonal aufnehmen möchte.

Das Auskunftsrecht des Vermieters regelt, dass ein Mieter den Namen des Untermieters, dessen berufliche Tätigkeit oder das schriftliche Darlegen seiner Gründe für das berechtigte Interesse an einer Untervermietung angeben muss. § 553 Abs. 2 Satz 2 besagt, dass eine Untervermietung für den Vermieter auch unzumutbar sein kann, z. B. wenn eine Überbelegung der Wohnung vorliegt. Der Vermieter kann seine Zustimmung zur Untervermietung weiter auch von der Einverständniserklärung zu einer Mieterhöhung abhängig machen (§ 553 Abs. 2 BGB). Wenn der Mieter nicht bereit ist, eine angemessene Mieterhöhung hinzunehmen, entfällt die Zustimmungspflicht des Vermieters.

Wenn die gesamte Immobilie für einen gewissen Zeitraum an einen Dritten zwischenvermietet werden soll (z. B. wenn der eigentliche Mieter ins Ausland geht), ist die Einwilligung des Eigentümers zwingend erforderlich. Er ist dann in der Entscheidung frei, ob er die Untervermietung erlaubt oder nicht. Überlässt der Mieter die Wohnung trotzdem einem Dritten, kann der Vermieter das Vertragsverhältnis kündigen (§ 543 Abs. 2, S. 1 Nr. 2 BGB).

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